广州还能否具有领跑的绝对优势？

　　据中国旅游研究院数据，刚刚过去的国庆黄金周，出行人数近6亿，并产生了四千多亿元的旅游收入，这只是一个小小的缩影，但这也充分说明了一个问题——人，流到哪里，财富便流到哪里。

　　恰好，在人口大流动的这个国庆黄金周，密集的楼市政策不断冲击我们的眼球，很多人也不禁要问，楼市的调整是否也即将到来？那么，未来十年，楼市的机会又留在哪里？

　　要回答这个问题，还是要回到“人口流动”上来。因为同样，人留在哪里，机会便留在哪里。

　　中国城市发展二十多年来，城镇化进程一直都伴随充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈。这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，告别楼市“黄金时代”，不同城市之间的楼市分化会越来越大。虽然决定楼市的因素很多，而其中一个最重要的、也最关键的“房价秘密”就藏在这里——人口城市战争的优胜者，将是拥有最多楼市机会的地方。

　　如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，探究楼价深处的秘密？无他，人口而已。

　　在此，我们不禁提出以下三个问题：

　　三问城市人口战

　　一问：逃离北上广深，真还是假？

　　房价、高生活成本逼着年轻人纷纷逃离北上广深，是传闻，还是现实？

　　北上广深人口增速统统放缓

　　数据显示，近五年来，北上广深人口流入量较新世纪后的第一个十年（2000-2010年，下称“前十年”）已明显减缓。

　　前十年，北上广深四个一线城市年均增量分别为60.4万、62.8万、27.6万、33.5万人。近五年，北上广深年均增量分别为41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。

　　以广州统计局发布的数据为例，近五年共增加80.03万人，增长6.3%，年平均增长率为1.23%，比前十年低了1.25个百分点。正是如此，有观点认为，北上广深正在迎来“人口拐点”，人们正在“逃离北上广深”。

　　逃离北上广深是个伪命题

　　从人口放缓趋势来看，“逃离北上广深”的逻辑是成立的。

　　然而，事实上，人口增速的放缓，并非完全是这些城市的吸引力变低，很大一部分原因是北上广深所执行的人口疏导政策。

　　近年来，北上广深通过政策驱动，疏解了很多与超大城市定位不符的批发市场、中低端产业从业与就业者。在以上这些城市，都纷纷关停并转了不少三高一低（高污染、高风险、高能耗、低产能）企业，很多外来务工人员也选择离开。

　　所以，最近几年，一线城市的人口流入确实有所放缓，人口开始往中部城市回流。然而，回流的多半是受教育程度较低、年龄较大的人群。而受过高等教育、素质高的年轻人，仍不断涌入一线城市。

　　北上广深对年轻人吸引力仍然很强

　　在地方政府强力推进人口疏解的同时，北上广深的巨大资源虹吸效应，仍然让大量疏解目标人群不愿轻易离开。

　　电视剧《北上广不相信眼泪》曾经让很多人看到在超大城市奋斗打拼的艰辛，但实际上，为了能留在这里，很多外来人口努力在政策夹缝中寻找机会。尤其对年轻人来说，一线城市依然具有巨大的吸引力。

　　在北上广深，一直居高不下的房价、房租，证明了高中低各层面外来人口对于这个大城市的刚性向往。以年轻人新增最猛的深圳为例，坊间传言每年有上百万的大学应届毕业生涌入深圳。与统计局的数据相比，腾讯的大数据或许更加动态和生动形象。QQ大数据基于8.53亿月活跃用户分析得出《2016全国城市年轻指数报告》，数据显示，一线城市平均年轻指数最高，达到79分，其中深圳以年轻指数89分成为全国“最年轻”城市。这说明了，在“买不起房”已成为逃离深圳的首要理由的同时，深圳依然以22.53%的年轻人口净增率位列第一，这表明深圳依旧具备极强的“虹吸效应”，依然是年轻人最喜欢的城市。

　　二问：广州，你还硬气吗？

　　广州，在十年前可以说是人口城市战争的绝对优胜者，而未来十年，广州还能否具有领跑的绝对优势？

　　底子厚，支持楼价长线看涨

　　北上广深仍然是中国人口吸引力的“高地”。有很多数字可以说明，相比于不少城市来说，广州仍然具有“人口红利”优势。

　　目前，主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。2016年春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山，全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群，近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。

　　而珠三角的几个城市净流入人口占常住总人口的比重遥遥领先，其中广州市净流入人口达495.92万，占总人口比重36.73%，外来人口数量庞大，城市实力可见一斑，这也说明了，支撑广州未来楼价的基础仍然雄厚，长期看涨问题不大。

　　绝对优势不如十年前，广州楼价持续长期“理性”

　　然而，数据显示，广州对年轻人、尤其是高端人才的吸引力在近五年来，有下跌迹象。当下，广州的平均工资明显低于北京、上海以及深圳等区域，仅相对高于河南、湖南等人口迁出地，这实质上反映了其人口导入结构中综合素质相对低于其他主流城市。

　　而广州也不同于某些单核的省会城市，广州虽然是省会，但是周边有多个发达城市，如深圳、佛山、东莞等城市，其对人口分流的效应也非常大。

　　目前，广州执行较为严格的人口入户门槛政策，而周边城市的人口引入政策相对宽松，比如佛山，今年便出台了购房则可入户的人口政策，佛山楼市也因宽松的购房政策，成为广州楼市的“劲敌”。

　　这些绝对优势的式微，已经成为制约广州的楼价上升动力。

　　从数字上分析，2005-2010年广州人口导入数据非常迅速，年均增长5.3%，位列10大都市区第三位，这段时间房价也迅速上涨，而其时，广州楼价与深圳相比，差距也并不大；2010年以后，广州市都市区人口年均出现负增长，增幅为-0.8%，表现为人口导出，此后，广州楼价的涨幅也相对放缓，并开始明显跑输深圳，房价差距也越拉越大。

　　因此，广州虽然具有人口优势，但在一线城市中相对弱势，在全国版图中，也不再十分突出，特别由于有争夺者，人口红利优势会被分流。因此，广州楼市的“理性上涨”会成为很长一段时间的特征。

　　这个特征，对于老百姓来说是一件好事。对于自住购房者而言，不太担心楼价会突然起跳暴涨。对于改善需求买家来说，有能力便入手，也不用太多纠结。而对于投资客来说，假如持长线策略，也是不错的选择。

　　三问：广州，哪些区域最牛？

　　人口密度TOP1：越秀区人口密度榜首，学位房虽贵难跌

　　根据广州规划信息网公开数据与各区政府官方网站相关数据，全市户籍人口最多的区是越秀区。

　　越秀区人口密度为33754人/平方公里，差不多是第2名海珠区的两倍，人口密度超过纽约。但同时，越秀区也是全市唯一一个户籍人口多于常住人口的区域。

　　这个数据说明越秀区的户口太值钱，无论是本地人还是外地人，不仅不愿意出去，还千方百计想挤进来，这也证明了越秀区在楼市上的独特优势——“学位”加冕的附加值。

　　户口值钱，学位房就不可能不值钱。人口密度居高不下，楼价的支撑也越强。学位房虽然贵，但是市场接盘欲望只增不减，未来，越秀区楼价还是会长线看牛。想买学位房的家长型买家，看来还是不要观望的好。

　　人口增速TOP1：原萝岗区

　　人口增长最快，刚需热土

　　广州市各区中哪个区的人口增长速度最快？答案是原萝岗区。2013年，原萝岗区的户籍人口增长率达到了3.2%，超过第二名白云区1.91个百分点。常住人口方面，原萝岗区增长率也达到2.45%。

　　原萝岗是目前广州楼市的大热板块，被认为是“华南板块”的最有可能的接棒者，有很多年轻刚需在这里购下第一套房。不过，由于一手货量很大，二手盘的交易还不算活跃，假如是投资的话，在近期出手会感觉到“有价无市”，还需要“守”。

　　增长人数TOP1：白云区

　　来的人多了，楼价涨得有点猛

　　增长人数方面，白云区的户籍人口和常住人口的增长人数均为全市最多，该区一年内增长了1.68万户籍人口，常住人口则增长了2.32万人。

　　白云区在增长人数与增长速度都不弱。表现在楼市上，这两年白云楼市真是涨得有点“凶猛”，今年上半年涨幅达到了24%，当下已经坐稳新房30000+的均价，达到历史的巅峰。所以，想买白云房，假如你还想是当初的“白菜价”，你就OUT了。

　　解文

　　说字

　　零和博弈:博弈论中的一个概念，意思是，彼之所得必为我之所失、得失相加只能得零。