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2017广州楼市进入深度博弈

发布时间: 2017-01-17 16:21:34来源:羊城晚报

  产品篇中心区威风重现,外围区粮草稍减

  刚刚过去的2016年,必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。这一年,全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高。从这样的起点出发,2017年楼市将会走出怎样的格局?2016年没有买房的你,2017年会买房吗?会不会正好买到了“天花板”?

  这些疑问,尽管目前没有确切的答案,但是有些信号,值得关注。

  楼市江湖,历来是各路豪杰必争之地,今年的江湖盟主之位,恐怕会争夺得更加激烈:中心区“五大门派”实力相当;外围区“粮草”有所减少,但胜在价格有优势。

  专业机构的预测报告显示,2017年广州市将有超8万套新货上市,中心区占比约25%,外围区占比约75%。中心区的供应量同比增幅超30%,外围区的同比降幅为15%-20%。

  中心区五大门派雄起

  在羊城楼市江湖中,有一些“实力派”——占据着地理优势的越秀、荔湾、海珠、天河和白云,只不过近年这“五大门派”拿得出手的“得意弟子”越来越少,故而在武林中声音渐微。从2016年开始,“五大门派”重现昔日风采,今年将会以更强的阵容再战江湖。

  合富辉煌的数据显示,今年广州中心五区预计将有2万套新货供应,同比增加约33%,其中荔湾区新增货量最多,达8000多套;白云和海珠则是货量同比增幅最大的两个区域。数据显示,白云区去年的供应量不足千套,今年预计会有3300套新货,是去年的3倍。海珠区去年货量不足600套,今年预计有2800套,是去年的4倍多。

  中地行的预测报告里提到,一直以来新货较少的中心区,今年共有17个新项目入市,其中天河和越秀两区最多,分别有5个和4个新盘。

  中心区供应量的增加,得益于自2014年以来中心区土地供应量的增加。2017年,荔湾区的广钢新城、海珠区的广纸新城、天河区的牛奶厂板块、白云区的同和一带,都是中心区新项目最集中的地方。至于越秀区今年的4个新盘,则是在原有“迷你版”土地上开发的新产品或者由闲置项目改造而成。

  一方面,中心区新增货量大幅增加;另一方面,新货聚集的热门板块集合了众多实力型品牌商家,各路英雄豪杰实力相近,武器多样,免不了来一场“倚天不出谁与争锋”的龙争虎斗。各家使出的“必杀技”,将令今年中心区楼市更有看点。

  外围区部分板块缺货

  相对于中心区“五大门派”而言,增城、南沙、番禺、花都等外围区域则属于“新兴门派”,这些年它们凭借十八般武艺,同心协力争夺了不少江湖地盘。今年,这些“新兴门派”的“粮草”将有所减少,部分板块甚至会面临缺货的困境。

  合富辉煌的数据显示,2017年,南沙、花都、番禺、从化等区域楼市的供应量基本和去年持平,但是增城、黄埔(因黄埔今年的供应量主要集中在萝岗、科学城等板块,故将其列入外围区域)两区的供应量同比将会减少15%-20%。

  两个热门区域供应量的减少,和去年成交量太猛后续新货跟不上有关。

  以黄埔区为例,2016年新增供应面积为163万平方米,同比增长约10%,成交面积却多达208万平方米,同比增长约26%。今年的新增供应,主要集中在早年推出土地的知识城、长岭居等板块。

  增城同样如此,2016年的供应面积为257万平方米,成交面积却达315万平方米,明显供不应求,导致热门楼盘可售货量大幅减少。

  二套房或被区别对待 政策篇

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”这是2016年年底中央经济工作会议释放出来的重要信号,将奠定2017年楼市的政策基础。

  加快研究建立房地产平稳健康发展的长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房——这就是2017年楼市政策的大方向。

  从去年“十一”至今,全国26个城市已进行50余次房地产市场调控,预计这一轮调控在2017年还将会持续下去。不过对广州楼市而言,政策风险偏小,因为广州楼市的限购政策一直没有松绑,市场相对稳定,政策进一步加码的可能性不大。

  然而,对购房者来说,“限贷”往往比“限购”的影响更大。目前广州的房贷政策是四个一线城市中最宽松的,是四城中唯一实行二套房“认贷不认房”的。在广州,就算你是第二套住房,只要你没有贷款记录(或者贷款已经还清),你还可以被视为首套房买家,享受三成首付的“待遇”。而在北京上海深圳,同样的二套房买家,首付需要七成。

  假如广州楼价上涨较快,房贷政策进一步收紧的可能性极高,首当其冲便是二套房贷款政策的收紧,这或许是2017年楼市政策层面上影响最大的一项。

  博弈拉锯后有望走稳

  “防止大起大落”,从释放的信号来看,2017年房价不会剧烈波动,以平稳为主。

  这说明去年部分热点城市房价上涨过快的局面今年不会再现,一旦房价暴涨,调控就会及时到位。同时,出于房地产行业健康稳定发展的需要,房价也不会暴跌崩盘。

  不过,楼价走稳只是政策预期,在现实中,楼价不可能那么听话,说不让升价就不会升价。可以预期的是,2017年的楼价将有一轮拉锯战。

  从市场上看,推动楼价走高还有三大动力:

  一、开发商资金充裕

  先不提2016年丰厚的销售收成,单单就外部资金来说,开发商就很有钱。

  根据中金公司的研究数据,2016年预计有5.5万亿元外部资金流入房地产市场,来自银行理财产品的资金大幅增长,为开发商拿地等提供充裕的资金。

  兜里有钱,心里不慌,开发商降价卖楼的积极性肯定不高。

  二、高地价激发提价意愿

  2016年,热门城市卖出一批高价土地,广州准备进入开发程序的高价地项目也有不少,出于对利润率的保护,将会激发开发商的提价意愿。

  三、部分区域供需不足

  就广州楼市来说,2017年的新增供应量虽然不少,但是部分区域依然存在供应不足的现象,缺货区域房价下降的可能性不大。

  市场总有惯性,也有原始冲动,预计2017年楼价在走稳的过程中,必先经历一轮博弈。

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