2017-04-13 17:47:24来源：凤凰房产广州站
4月12日，第一太平戴维斯发布广州楼市第一季度报告。受春节淡季影响，今年1-2月州九区（除增城和从化）一手住宅成交量和成交均价均有所下降。而新项目的入市，写字楼市场存量升至475万平方米，空置率则保持在13.8%的水平。优质零售物业库存虽然有所上升，但首层租金回升明显。
值得关注的是，在商办类项目的严控背景下，广州写字楼市场和优质零售物业市场在第二季度将会推出大量新货，新增面积分别为13万平方米、14万平方米。
住宅成交速度将放缓
数据显示，受春节假期影响，今年1-2月广州九区一手住宅总成交量约为109万平方米，月均成交量环比下降41.2%，成交均价环比下跌4.4%至19083元/平方米。
分区来看，中心五区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云）新建商品住宅总成交量为14.7万平方米，月均成交量环比下降59.5%；成交均价环比下降1.9%至35543元/平方米。市郊四区（番禺、花都、南沙、黄埔）总成交量环比下降36.7%至94.7万平方米，成交均价则继续环比上涨3.5%至16665元/平方米。
第一太平戴维斯预判，信贷从严、调控政策加码和佛山限购力度的升级将对广州住宅市场的投资性需求起到抑制作用。非户籍购房者入市难度加大，人口净流入带动的旺盛需求也将受到一定程度的影响。
火热的土地市场和活跃的大宗交易市场反映了开发商对广州市场的信心，但随着政策的深入演变，购房者将趋于理性，成交速度将放缓。
琶洲写字楼市场处于培育阶段
在第一季度，因一栋位于天河北的甲级写字楼交付使用，市场存量升至475万平方米，空置率则保持在13.8%的水平。
租金方面，全市甲级写字楼租金则环比微跌0.1%至每月155.8元/平方米。珠江新城租金环比微升0.1%，每月176.7元/平方米，空置率环比下降0.4个百分点至14.9%。越秀区租金稳定在每月119.3元/平方米，空置率环比微涨0.2个百分点至7.6%。
值得关注的是，天河北区域租金录得一年内连续下滑，本季度继续环比下跌0.8%至每每月154.2元/平方米。受新项目影响，空置率环比上升2.2个百分点至5.3%。
琶洲区域租金水平重拾回涨，环比上升0.6%至每月117元/平方米，空置率则环比下降2.2个百分点至33.3%。
第一太平戴维斯分析，在第二季度，广州甲级写字楼市场将继续迎来两栋甲级写字楼交付，新增面积将达到13万平方米。其中，珠江新城以金融和服务业带动区域吸纳，助推区域市场租金保持平稳上涨。而琶洲区域正处于培育阶段，多个新项目竣工交付将致使其空置率将被抬高，租金增速将持续放缓。
零售物业空置率将略有走高
第一季度，位于海珠区琶洲区域的新项目试营业，为市场增添4.7万平方米的新增供应，广州优质零售物业总体存量目前逼近460万平方米。
值得一提的是，业主通过升级改造和业态调整提升商场的租金实力，加上部分购物中心租户租约到期后的租金调整，优质购物中心首层租金回升明显。
在第一季度，广州全市优质购物中心首层平均租金每月693.9元/平方米，环比和同比分别上升1.1%和0.6%。广州全市优质购物中心整体空置率环比上升0.9个百分点，至4.4%的水平。其中，核心商圈保持良好的入住水平，非核心商圈受到新项目入市和百货撤场影响，空置率有所上升。
第一太平戴维斯表示，第二季度，广州将迎来14万平方米新增优质零售物业，分别位于琶洲和天河区域。新项目将通过营造具有特色的购物主题，以新的购物体验，吸引租户进驻及人流前往。预计下季度广州优质零售市场租金将保持平稳，空置率将略有走高。
需要注意的是，城市建设利好非核心商圈继续发力，但需求疲软致使非核心市场商业项目面临较大的招商压力，优质品牌租户态度谨慎。而核心商圈商业项目将通过不断调整运营策略，以突破同质化竞争缺陷。
