广州今年3月预计共有43盘推新

　　踏入3月，为冲刺第一季度的销售业绩，房企加大了推货量。据悉，广州今年3月预计共有43盘推新（含住宅、别墅及商业）。其中住宅（含洋房、别墅）35盘，占总推新数82%，比2月略有增加；商业方面，本月公寓有7盘推新，在数量上与2月持平，商铺本月仅1盘推新。总体来看，住宅一直是市场推新的中流砥柱，而公寓产品也日益受到市场欢迎，这主要与公寓的可变户型以及超高使用率等有关。从市场波动来看，住宅供求相对稳定，而在商业方面，受市场波动影响就较为明显。

　　市中心区：黄埔是刚需盘“集中营”

　　据数据监控中心统计，今年3月广州中心区预计18盘推新，其中，全新盘2个，老盘加推16个。从3月中心城区推新总量（18盘）来看，环比2月城区推新14盘增长近三成。“楼市小阳春”已至，各区推新都有较好的表现。从区域数量来看，本月黄埔以推新5盘险胜各区，天河与荔湾各推新4盘并列第二，海珠本月有3盘推新，白云有2盘推新，越秀本月无新货推出。

　　相比往年，今年1~2月，广州楼市表现十分活跃。如今3月，各区推新已进入了鼎盛时期。黄埔本月推新5盘。黄埔是市区刚需盘“集中营”，老黄埔与萝岗区合并之后，新的黄埔区地域扩大，土地资源丰富，相对其他中心城区而言，黄埔区楼盘售价2万元/平方米左右，价格亲民、户型也大多以刚需为主，所以一直以来，黄埔区扮演着“市区货仓”的角色。本月黄埔区推新的楼盘中，配套成熟、交通便捷的区府板块有2盘，生态环境优美的长岭居板块有2盘，规划强大的知识城板块有1盘。

　　天河本月推新4盘与荔湾并列第二。在2016年，天河表现就颇为不俗，曾在2016年7月、8月、11月三个月中夺得了城区推新冠军头衔，天河区的崛起主要来自以下三点：全新区域的开拓、成熟区域的重建与规划中的新城。本月天河推新4盘分别来自奥体新城2盘、东圃2盘。其中值得关注的是奥体新城板块，该板块一手住宅主要是来自原来的华美牛奶厂地块，得天独厚的生态资源，未来强大的规划让牛奶厂板块颇受瞩目，目前牛奶厂板块在售楼盘就有4盘，待售楼盘1盘。

　　荔湾本月推新4盘与天河相同，相对城区其他区域，荔湾区推新一直以来较为稳定。2016年拍地风云中芳村地价受关注，芳村板块也热起来，本月荔湾推新的4盘中就有2盘来自芳村；位于荔湾的广州大热板块广钢新城，不断地有新盘推出，本月广钢新城有1盘推新，另外还有1盘来自大坦沙板块。

　　海珠区向来推新较少，本月推新3盘十分值得关注。近年来，海珠区一直处于缺货状态，而随着广纸新城的全新亮相，海珠区未来1~2年将有大批新货入市。广纸新城与广钢新城隔江对外，从地理位置来看，广纸新城位置更佳。不同于广钢新城宜居新城的定位，广纸新城被定位为“海珠活力引擎”，未来规划体系庞大。本月海珠区推新3盘中就有2盘来自广纸新城，1盘来自琶洲。

　　白云区本月推新2盘，这个成绩也很不错。白云区推新与2016年广州土拍密不可分，去年11月两次土地拍卖，使得白云新城地价楼面单价正式进入“4万元+”时代。土地升值，新盘“问世”，白云区在2017年值得期待，本月白云区推新有2盘均来自于白云新城。

　　外围区域：“东大仓”增城推新12盘

　　从外围区域的情况来看，3月预计共25盘推新，其中全新盘5盘，老盘加推20盘。同比2月推新18盘增近四成。从区域分布来看，本月郊外推新区域性十分强，“东大仓”增城推新12盘，以绝对优势获得郊外推新冠军宝座，花都推新6盘获得亚军，“广州城市副中心”南沙本月推新4盘位列第三，番禺推新2盘，从化推新1盘。

　　享有“东大仓”之名的增城是郊外推新热区，随着广州在建地铁的进度喜人，周边配套的进一步完善、不限购政策的倾斜等优势，增城楼市的供需一直较为旺盛，推新也一直处于郊外领衔地位。2016年因地铁21号线与地铁13号线大热的朱村板块，今年3月推新4盘，广州新东站选址的新塘板块3盘推新、永和板块3盘推新，荔城板块2盘推新。

　　花都是郊外货源充足的另外一个区域，在地铁9号线（预计今年内开通）、广州北站、国际航运枢纽等一系列利好冲击之下，花都楼市也开始受关注，本月花都推新6盘，分别是来自热门板块的区府板块3盘、新机场板块3盘。其中，区府板块以完善的配套为亮点，空港经济板块则以发展潜力为亮点。

　　2016年晋级为“广州城市副中心”的南沙，本月也是推新7盘。在原有的“双区”光环之下，2016年南沙利好政策不断，8月，公布“南沙将建设成为广州城市副中心”；在建地铁与规划地铁正在有条不紊地进行中；1小时生活圈囊括6000万人……如此局面之下，南沙楼市的火热是可以预见的。本月南沙推新4盘分别是金洲2盘、蕉门1盘与榄核1盘。

　　番禺本月将推新2盘。2016年以来，番禺在郊外的推新数量远远落后于增城南沙等地，主要是因为番禺目前处于板块较为成熟、土地供应减少的状态。本月番禺推新2盘分别来自于成熟板块：广州南站1盘，番禺市桥板块1盘。

　　业界分析

　　3月楼市成交量或增加

　　易居研究院总监严跃进表示，3月广州楼市推盘数量增加，而且增加的力度比较大，充分说明了广州新一轮的供应计划正在实施。此前1~2月份受到春节假期的影响，房企推盘节奏有所放缓。到了3月，房企主动推盘，体现了市场去库存的导向和积极提振销售业绩的心态。严跃进预计，3月楼市成交量会继续上升，因为广州楼市潜在的购房需求依然比较大。后续包括从化、增城等受益于地铁建设等影响，相应楼盘的交易会比较火热。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，3月是第一季度的最后一个月，而1、2月是传统的春节，对于楼市来说是淡季。所以进入3月以后，各方因素多恢复正常，房企自然要加大马力冲刺首个季度的销售业绩。2016年，内地房企排名经历了领头羊位置易主。从数字上看，恒大以超高业绩终结了持续多年的“万科时代”。从影响力上看，万科被拉下业绩冠军宝座后，仍然以难以取代的企业影响力影响着整个行业。

　　不过，克而瑞地产研究相关负责人预测，2017年房地产市场无法到达2016年水平，商品房销售面积、金额同比下降10%将成为大概率事件。因为2016年四季度部分热点城市楼市政策调控，导致去年底各城市楼市成交量均有所回落，房企销售业绩同比增速有所下降。

　　房企

　　推新主打刚需产品

　　在“抑制资产泡沫、防范金融风险”的调控基调下，2017年房企融资环境将趋于收紧。有不少房企负责人表示，担心政策逐步收紧，现在抓紧出货，产品方面，“开发适合市场的刚需产品才是主流”。

　　广州某大型房企的营销总监杨先生表示，虽然今年其所在的广州分公司推售的楼盘货量并不多，除了荔湾一个在售项目外，增城的一个别墅楼盘也处于收尾阶段，但他对“出货有压力”。尤其是别墅，广州买家比较务实，加上别墅供应不少，但独特性不多，所以他们还要想办法“怎么做好营销”。

　　近日来，广州有数家银行提高首套房贷利率，由之前的8.5折提升到9折。有房企表示，房贷利率提高并不是他们最“担心的”，如果一旦“认房又认贷”，受影响的人群肯定更多。而随着推货高峰逐渐到来后，现在最关键的是“赶紧出货”。

　　此外，近期某外地房企在广州多个区域布局拿地，其中花都项目上周末开放样板房，产品主打刚需。该公司负责人表示，和北方市场不同的是，广州市场更注重产品的“性价比”，比如同样是90平方米，在北京可能只做一房或者两房，而在广州要做成三房才受欢迎。“这足以证明广州的刚需人群占据了比较大的比重，所以我们接下来几个项目在产品的设计上会更考虑这一点”。

　　多位业内人士表示，未来6~9个月，房企可能会面临越来越大的资金问题。CRIC研究中心杨科伟表示，房企近两年的银行借款、发行的短期票据和债券以及2015年之前的中长期债务，将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰，房企只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。“在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房企的资金链将会面临较大的压力。”杨科伟说。

　　中原地产首席市场分析师张大伟也指出，在最近超过两个月的调控周期内，超过20个城市的房地产调控已经逐渐开始影响房企销售，巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张。“如果调控持续收紧，甚至有房企出现违约的可能性。”张大伟说。对于房企来说，2017年必须备好“干粮”，做好“入冬”准备。

　　买家

　　投资意愿减弱

　　虽然房企推货节奏加快，但是买家意愿悄然发生了变化。据《人民日报》报道，交通银行及全球著名的尼尔森市场调查公司联合发布的中国财富景气指数显示，不动产投资信心明显回落。本期不动产投资意愿指数下跌7个百分点，预期不动产投资意愿跌幅明显，达到10个百分点。各类人群对不动产投资意愿均有下滑，多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势显著，达16个百分点。刚需购房者对未来不动产投资意愿增加了10个百分点。交通银行金融研究中心副总经理周昆平分析，2017年中央经济工作会议表明房地产市场调控仍将以收紧为主，把控信贷资源和控制房价，引导房屋需求回归居住本源。

　　广州市民小张早几年一直想买套公寓投资，也看了不少形形色色的公寓，有LOFT、平层等。“总价低、门槛低、拎包入住”等特点吸引了他。但是，随着周边朋友入手公寓后，常年空着，租不出去的窘状让公寓如“烫手山芋”。小张告诉记者，市场公寓“量太大”，出租回报是个问题，尤其是郊区的公寓，没有市政配套，谁会去那里租呢？为此，小张也打消了投资公寓的念头。

　　日前，中央再次定调楼市调控长效机制。据中国经济网报道，2月下旬，住建部部长陈政高在国新办发布会上表示，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大。而在去年中央经济工作会议上，中央也对未来房地产市场政策的顶层设计再次定调：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及，其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看楼市调控还会进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。“而这些措施都是希望楼市健康发展，挤压投机性购房”。

　　刚需和改善性需求活跃

　　与此同时，刚需和改善性需求的买家最近活跃于市。李先生一直在番禺租着一套两房单位，最近，其广州的企业搬迁至黄埔，让李先生有了在黄埔买房置业的打算。近期看了黄埔不少刚需楼盘，李先生难以取舍，楼价都在2万元/平方米左右，有的原萝岗区楼盘价格也才1.5万元/平方米，最后他选定了某楼盘一套90平方米的小三房。

　　二手楼市方面，春节过后，随着楼市旺季的到来，每到周末，在番禺祈福新邨就能看到有中介带着买家看房，尤其是打算生二孩的家庭。看了一轮房子过后，刘先生和妻子对目前祈福低层楼梯洋房的价位有了大致的了解，四房户型的总价在250万元左右，而大三房则在190万到200万元左右。最后刘先生一家还是决定购买一套四房，“如果日后再生的是一个男孩子，那么可能到时候长大了还跟姐姐住同一个房间会不太方便。到时候加上我们的父母，三房就不太够地方住了。买四房单位虽然首付和月供压力都会比三房大一点，但是从长远来看还是值得的。”

　　据了解，从广州楼市的供货量来看，两房和三房的占比远高于四房，市中心或是外围区域热门商圈中部分小区的四房户型是非常少甚至是没有的，随着二孩政策的实行和发酵，越来越多的买家都选择购置四房，这很有可能让本来就相对稀缺的四房户型单位变得更加抢手。